[Q] 대항력을 취득하지 못하고 확정일자도 갖추지 못했는데, 임차주택에 경매신청이 됐습니다. 지금이라도 확정일자를 받는 게 좋을까요?


 

[A] 확정일자를 갖춘 후 배당요구종기까지 배당요구를 하는 게 좋습니다.

확정일자에 의한 우선변제를 받기 위해서는 아래 4가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

① 대항요건(주택의 점유와 주민등록, 상가의 경우 상가건물의 점유와 사업자등록)을 갖출 것 
② 임대차계약서에 확정일자를 받을 것 
③ 배당요구종기까지 배당요구를 했을 것 
④ 배당요구종기까지 대항요건을 유지할 것(대법원 2005다64002 판결 참조)

소액보증금 최우선변제권의 경우와는 달리 첫 경매개시결정등기 이후에 대항요건을 갖춰도 됩니다.

확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있는바,

이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자(저당권자, 근저당권자, 담보가등기권자)와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다(92다30597).

그러나 확정일자를 인도 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’ 발생합니다.

즉 ①‘확정일자 부여일’과 ②‘인도와 주민등록을 마친 다음날’을 비교해 더 늦은 날이 우선변제권의 기준이 됩니다.

주택의 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 ‘0시’에 발생합니다(98다46938).

따라서 대항요건(인도와 주민등록) 및 확정일자를 갖춘 날이 같은 날이거나 확정일자를 먼저 갖추고 대항요건을 나중에 갖췄다면 대항요건을 갖춘 당일에 설정된 저당권과의 관계에서는 저당권이 우선합니다.

그러나 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선합니다. 상가건물의 경우에도 마찬가지입니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 참조).

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 ‘오전 0시’에 발생하고, 저당권설정등기는 ‘오전 9시’ 이후에 할 수 있기 때문입니다.

주택 또는 상가건물의 임차인으로서 대항요건을 갖춘 다음날 확정일자를 받았는데 확정일자를 받은 날에 저당권이 설정된 경우 확정일자를 받은 때와 저당권이 설정된 때가 명백히 판명되지 않는다면 임차인과 저당권자의 우선순위는 같으므로 평등하게 배당을 받습니다. 

한편 현행 주택임대차표준계약서에는 아래 ①, ②와 같은 조항이 특약사항으로 기재돼있으므로 임대차를 체결하려는 임차인은 이를 활용하되, 이 특약사항 위반으로 인한 손해배상예정액까지 정하는 것이 좋을 것입니다.

①주택을 인도받은 임차인은 _______년 ____월 ____일까지 주민등록(전입신고)과   주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까   지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.
② 임대인이 위 특약에 위반해 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상해야 한다.



출처:일요시사

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