확정일자에 의한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 취득하고 더 나아가 확정일자를 갖춰야 합니다.

대항요건을 구비하고 있지 않으면 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않으며, 대항요건을 갖춘 다음날부터 우선변제권이 성립합니다.

수인의 확정일자부 임차인 사이에서는 우선변제권(대항요건 및 확정일자)의 취득순서에 따라 우선순위가 결정됩니다.

먼저 을이 소액임차인인지 여부를 살펴본다. 
 

소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 담보권이 없으므로 현재 서울의 경우 보증금이 1억6500만원 이하인 경우가 소액임차인에 해당하는데, 

을의 임차보증금은 4억원이므로 을은 소액임차인이 아니다. 
 

가압류등기가 경료된 주택을 임차한 사람은 가압류의 처분금지효에 의해 가압류사건의 본안판결 집행(강제경매)으로 부동산을 취득한 매수인(경락인)에게 임대차의 효력을 주장할 수 없으나,

대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 부동산담보권과 유사한 권리를 인정받게 되므로 임차인 을은 선순위 가압류권자와 사이에 채권액에 비례한 안분배당을 받을 수 있다.

안분배당
가압류권자 갑 : 3억원 × 2억원 / (2억원 + 4억원) = 1억원
임차권자   을 : 3억원 × 4억원 / (2억원 + 4억원) = 2억원

즉, 을의 임차권은 대항력이 없으므로 임차보증금 중 2억원만 배당받고 매수인에게 인수되지 않고 소멸한다.

위 사례서 만일 을의 임차권이 갑의 가압류보다 선순위라면 갑은 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권 두 가지 권리를 모두 갖게 되므로 을은 배당요구를 하지 않고 매수인에 대해 대항력을 행사할 수도 있고,

배당요구종기까지 배당요구를 해서 배당재단의 전부인 3억원을 배당받고, 배당받지 못한 나머지 1억원에 대해 매수인에게 대항력을 행사할 수도 있다. 

가압류권자 갑은 가압류의 청구금액 전액을 배당받지 못했지만 가압류등기는 매각에 의해 소멸한다.

압류의 효력발생 전에 가압류등기를 한 가압류채권자는 당연히 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있으므로(민사집행법 제160조 제1항 제2호) 가압류등기는 그 존재 이유를 상실해 매각에 의해 소멸한다.

또 압류의 효력발생 후에 등기한 가압류채권자는 매수인에 대항할 수 없으므로 매각에 의해 소멸한다

(압류의 효력발생 후에 등기한 가압류채권자는 배당요구종기까지 집행법원에 가압류가 경료된 등기사항증명서를 첨부해 권리신고 및 배당요구를 별도로 해야 한다).

다만 가압류등기 뒤에 소유권을 이전받은 신소유자(제3취득자)의 채권자가 경매를 신청해 매각된 경우에 집행법원이 위 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 매각절차를 진행했다면(물론 이 경우에는 매각물건명세서 ‘등기된 부동산에

관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는 것’란에 이에 대한 기재가 있어야 한다), 위 가압류등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다(2005다8682). 이 가압류등기를 매수인이 인수하는 것을 전제로 하지 않고 매각이

진행된 경우 가압류권자는 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 제3취득자의 채권자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있다(2006다19986).

출처: 일요시사

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